Jedním z nejčastějších témat mých odborných konzultací je posouzení stavu starší nemovitosti, kterou si zákazníci vyhlédli ke koupi a následné rekonstrukci.
Pro řadu z nich je to největší a nejdůležitější investice v životě, a proto jí chtějí věnovat maximální pozornost.
Co nejčastěji řešíme?
- jestli nemovitost nemá chyby a konstrukční vady, které by jim v konečném důsledku mohly přinést nepředvídané náklady během samotné rekonstrukce
- kolik peněz budou muset vrazit do rekonstrukce domu (bytu), aby splnil jejich představy o komfortním bydlení, a zda na to vůbec mají dostatek financí
Občas skutečně zjistíme, že jejich představa opravy starší nemovitosti je mimo jejich finanční možnosti a samotné požadavky na dům jsou mimo jejich rozpočet.
Ani jednou se mi to neříká lehce, hlavně když před sebou vidím rodiny s dětmi.
Nejprve jsou zklamaní. Když se pak rozhodnou z koupě ustoupit, tak mi děkují za to, že jsem jim vše vysvětlila a upozornila je na rizika, kvůli kterým by se museli zadlužit na dalších pár desítek let.
Jak je ale možné, že mají zákazníci takto zkreslené představy?
Když vám realitní kancelář neříká o domě úplnou pravdu
Před pár měsíci jsem byla na obhlídce staršího domu, který chtěli koupit manželé se dvěma malými dětmi.
Dům byl za hodně nízkou cenu, ani se nebylo čemu divit. Stavba z roku 1936 by vyžadovala takový konstrukční zásah, že by z domu v podstatě nic nezůstalo, jenom holé zdi přízemí. Celý dům by se musel odkopat kvůli nové drenáži a bylo by třeba i posílit základy. Jedna část domu byla naklopená.
Navíc měl dům i nevyhovující dispozici (jedna dlouhá nudle), takže by majitelé museli přistavět další část, aby vznikly prostory, které v domě chyběly. V domě byly staré rozvody vody, kanalizace a elektřiny. Topilo se v něm jenom kamny, podlahy byly na násypu atd.
Prvotní odhadovaný náklad na rekonstrukci domu byl 8 milionů.
Zástupce realitní kanceláře ale investory přesvědčil, že dům můžou zrekonstruovat i za méně, max. do 3 milionů, protože krov střechy je zatím v dobrém stavu a můžou si tam udělat obytné podkroví.
To, že výškově krov vůbec nevyhovoval pro obytné prostory, jim realitní makléř neřekl. Stejně tak jim neřekl, že krov je v katastrofálním stavu, totálně poddimenzován a dlouho již nevydrží.
Jako by i mohl, stavařinu realiťák viděl možná tak z dálky. A ke všemu jim ještě navrhl, aby se do domu nastěhovali hned, že podkroví můžou upravovat za chodu. To si ve stavu, který dům vykazoval, osobně vůbec nedokážu představit.
Na tyto skutečnosti jsem je samozřejmě upozornila. Manželé dům nakonec nekoupili a já jsem byla šťastná jako blecha, protože by to byla skutečně jejich nejhorší investice v životě.
Rada projektanta
Jedinou dobrou radu, kterou bych vám chtěla dát před koupí starší nemovitosti (ať už je to dům, nebo byt), je to, abyste si pozvali odborníka, který vám svými radami může ušetřit nemalé peníze, a nevěřili všemu, co vám kdo říká (majitelé, makléři, řemeslníci atd.).
Co by měl dobrý odborník znát a zhodnotit?
- musíte mu sdělit, co s danou nemovitostí zamýšlíte
- jaké jsou vaše požadavky na budoucí bydlení
- kolik peněz do toho chcete vrazit
- měl by zhodnotit celkový konstrukční stav domu (bytu)
- měl by vás upozornit na možná technická a finanční rizika
- říct vám základní doporučení k rekonstrukci
- umět poradit se změnou dispozice, aby vyhovovala tomu, co zamýšlíte
- odhadnout náklady na celkovou rekonstrukci i projekt
- připravit vám architektonický návrh nového řešení
- vypracovat vám kompletní projektovou dokumentaci rekonstrukce domu (bytu)
- vyřídit vám stavební povolení na klíč
Na závěr pár slov
Chcete mít před koupi nemovitosti jistotu, že nekupujete zajíce v pytli, ale že koupíte dům (byt), který bez větších rizik proměníte ve své vysněné bydlení?
Pomůžu vám odbornou konzultací na místě ještě před koupí nebo samotnou rekonstrukcí tak, jako velkému množství zákazníků před vámi.
Ne každému říkám během konzultace to, co chce ode mě slyšet. Ale říkám o nemovitosti skutečnou pravdu, za kterou si, jako odborník, stojím.
Máte zájem o konzultaci, která bude nabita informacemi?
Můžete se objednat tady.